Neues vom Tonstudiobau (Pro/Kontra)-Hilfe

    So war gestern beim Marklertermin und hab mir ein Gewerbeobjekt angeschaut und muss sagen das ich irgendwie richtiges Glück habe und doch
    wiederum richtiges Pech.... ich veruche es Kurz zu machen:


    Pro:
    -Ehemalige Tabledancebar --> die Stange ist noch da
    -160qm
    -320€ warm
    -Richtig großer Raum 8x12m Teilbar für (Regie und aufnahmme)
    -Hohe Decken ca. 4m
    -Damen/Herren WC (relativ gut saniert)
    -Abstellraum
    -Aufenthaltsraum
    -Objekt wird Fassade neu verputzt und neue Fenster (bei Mietbeginn)


    eigentlich zum verlieben ,doch.....


    Kontra
    - Im zweiten Korridor (Bereich für Kunden nicht einsehbar) ist die Decke
    (abgehangen/Trockenbau) mit einem Langen Schimmelsteifen belegt.
    -In der Abstellkammer (auch hinterer Bereich) hat man Paneele an die
    an der Decke --> Gewellt wie das Meer
    - es Gibt neben den Wc`s auch noch eine dusche (Hinterbereich)
    dort schaut einen aber nur ein schwarzes rohr an (Rost? oder Schimmel ?
    keine Ahnung) aber dort fehlt ein Stück Trockenbaudecke und dort sieht
    man auch nur in ein schwarzes Loch... bin aber nicht so nah ran
    weil dort auch jegliche art von Insekt gelebt hat -->Spinnen -->Fliegen und co (seltsam:
    war auch der einzige Raum der so derartig gelebt hat)


    Nun zum Resümee:


    Was ich vermute ist ein Undichtes Dach,
    da der schaden sich auf ca 30qm
    Ausdehnt und sehr auf einem Punkt liegt....


    Der Vermieter war das bewusst und er wollte jetzt Erstmal
    die Trockenbaudecke abnehmen und das Dach begutachten.


    Natürlich übernehme ich das Objekt nicht mit solchen Schäden....


    Nun will man mir ein Angebot zuschicken lassen ,wie
    das Objekt wieder "Vermietbar gemacht wird"


    Aber mir klingt das alles so wie :" Naja da streichen
    wir mal drüber und dann ist doch alles ok"


    -was ist wenn Balken in der Decke befallen sind ? Muss Dach neu?-
    -Gesundheit?
    -Kunde?
    -Wirtschaftlicher Totalschaden bei Nässe/Schimmel im Tonstudio...


    Deswegen hab ich mir gedacht, ich ziehe mir eine unabhängigen Gutachter
    hinzu.. der auch weiß, was man tun muss um das Objekt auch nachhaltig
    vor Nässe und Schimmel zu schützten... und der das auch
    fachgerecht überwacht...



    -Habt ihr schon einmal ähnliche Probleme Gehabt (Schimmel und co?)
    -Habt ihr schon einmal mit einem Baugutachten/Bauüberwachung Zutun gehabt?
    -Wisst ihr was so was Kostet?


    Ich rechne so 500-1000€ ... das klingt viel, aber in angebracht des Risikos denke ich ist das die erste richtig sinnvolle Investition...

    „Über Musik zu reden ist wie über Architektur zu tanzen.“
    Frank Zappa, US-amerikanischer Komponist und Musiker

    Schade, daß du dich irgendwie verliebt hast.


    Wenn da Schimmel ist, kann er von einem einmaligen Wasserschaden sein.
    Falls die Feuchtigkeit im Gemäuer ist, dann lass die Finger davon.
    Du wirst krank davon. Ein Musiker/Sänger wird sich dort nicht wohl fühlen!


    Ein Kollege von mir versucht schon seit ca. 15 Jahren die Feuchtigkeit aus seinem alten Haus rauszubekommen.....vergebens. Zumindest ist es etwas besser.
    -----------------------------------------------------------------------


    Tabledance-Stange?
    Schwarzes Loch im Sanitärbereich?


    Ich tippe mal auf Glory Hole...iiiiihhh :icon_eek: :D :lol:
    -----------------------------------------------------
    War als kleine Aufheiterung gedacht. :wink:

    Ja deswegen halte ich den Gutachter für eine sehr sinnvolle -investition...weil die Beseitigung solcher Schäden ja auch beim Vermieter liegt

    „Über Musik zu reden ist wie über Architektur zu tanzen.“
    Frank Zappa, US-amerikanischer Komponist und Musiker

    Preis/Größe klingt genial. Aber der Grund wird wohl der Schimmel bzw. der ihn auslösende Schaden sein.
    Schimmel in der Größenordnung hat immer eine Ursache. Das heißt trotz Behandlung wird er immer wieder kommen und das will man nicht.
    Schade.

    Was mir auffällt ist der Mietpreis. Ist das wirklich warm also inkl. aller Nebenkosten?
    Interessant wäre zu wissen wieviel davon die Kaltmiete ist.
    Ich frage das weil z.B. in 2011 der Durchschnittliche Betriebskostenpreis in Deutschland bei 2,20 €
    pro qm lag. 160 qm zu beheizen kostet richtig Geld. Von daher sagen mir diese Zahlen erst mal das
    der Dich ordentlich über den Tisch ziehen will und Du am Ende des Jahres eine Nachzahlung im 4-Stelligen Bereich haben wirst.
    Mal nur ein Beispiel. Der Bundesweite Heizspiegel aus 2013 sagt das das Beheizen einer 70 qm Wohnung
    im Jahr 2012 mit Öl durchschnittlich ca. 990.- € betrug. Hochgerechnet auf Deine 160 qm wären das über 2260 €.
    Im Monat also fast 190.- € nur fürs heizen. Nun wirst Du sagen, ja aber ich bin da ja nicht rund um die Uhr
    und werde da nicht soviel heizen müssen.....das ist aufs erste sicher richtig, allerdings müssen 160 qm
    auch erst mal hochgeheizt werden. Es braucht sicher wesentlich mehr Energie einen 160 qm Raum aufzuheizen
    und warm zu halten als eine 70 qm Wohnung. Von daher, lass Dir auf jeden Fall alte Heizkostenabrechnungen zeigen um zu sehen
    wie hoch der Verbrauch war und frag genau nach was an Betriebskosten sonst noch auf Dich zukommen kann.
    Ach so ja, bei Wohnungen fliest in die Deckenhöhe ein Durchschnitt von 2,40 m ein, bei 4 m Deckenhöhe
    muss also schonmal über ein Drittel mehr Raum beheizt werden, denn wir wissen ja, warme luft steigt nach oben....
    spürste was ich denk???

    kann da Schillerschule nur zustimmen! Unter 2€ den Quadratmeter ist bei dem Zustand evtl. gerechtfertigt, aber für Deine Bedürfnisse doch Kostenintensiv... und dafür noch einen Gutachter zu bestellen, halte ich für überflüssig!!
    Das ist die Sache des Vermieters und wenn ihm das nicht schmeckt -Tschö! Man mietet in den meisten Fällen "wie gesehen", da sind später entdeckte Schäden "Verhandlungssache" - aber wie willst Du bei so einem Objekt argumentieren, da scheinen überall versteckte Mängel zu sein... ich würds nicht machen!


    Kriegst Du in Deiner Gegend denn nichts ohne Makler? Gibt's da nicht irgendeinen grossen Keller oder nen alten Bauschuppen oder Garagenkomplex auf einem Hinterhof?

    Mal ein Tipp vom Bauingeieur: Wenn man nicht sicher sein kann, dass die Feuchteschäden wirklich komplett umfangreich saniert und die Ursachen beseitigt werden, lass die Finger davon!
    Irgendwann wird der Eigentümer da dran gehen müssen, wenn er das Objekt nicht abreißen will. Das ist dann besonders doof, wenn Du da schon aktiv bist.
    Während einer aufwendigen Sanierung kannst Du da gar nichts mehr machen und deine ganzen Investitionen sind für den Ars...
    Solche Schäden, wie Du sie beschreibst, sind mal nicht eben erledigt. Schon gar nicht mit Putz und Farbe. Im schlimmsten Fall hast Du in der Holzkonstruktion des Daches schon einen Hausschwamm drin, der dann sogar meldepflichtig ist.

    Warum lässt du dir nich einfach ne alternative Zeigen und wenn das genauso ausschaut such dir nen anderen makler. Für mich hört sich das schon sehr schwer nach "Finger weg" an. Das einzige was mich daran reizen würde wäre der Preis bei 160qm is echt nicht schlecht... Aber wenn du das so professionell wie du im Chat beschrieben hast aufbauen möchtest dann hab lieber geduld und schau dich weiter um...

    Auf jeden Fall würde ich da die Finger von lassen, Schimmel wird dir früher oder später zum Verhängnis. Wenns dann soweit ist und du schon schön alles aufgebaut hast, kannst du bei Zeiten wieder von vorne anfangen. Geh die Kosten mit dem Gutachter garnicht erst ein und such weiter für deinen Traum, du findest auf jeden Fall noch irgendwas. Feuchtigkeit ist für technische Geräte natürlich ein absolutes no-go.


    So geil wie die Stange auch ist, aber geh für deinen Lebenstraum, in den du noch so viel investieren wirst, kein Risiko ein.

    OK... der Preis ist ganz einfach ...das Objekt steht auf der auf der Alten Speicherstraße in Riesa.
    Die Speicherstraße war zu DDR Zeiten ein Industriegebiet, dass nach der Wende dem Erdboden gleich gemacht wurde....


    Nun Stand sie mehr als 20 Jahre leer.... Das betrifft Lagerhallen bis zu 3000qm und über 15 Objekte ...die alle zum Mietpreis von 2€/m² gehen.
    Meine Eltern leben z.b für 270€ warm in einer 84m² Wohnung voll saniert...<-- Heizung voll dabei


    Übrigens ....was soll ich eigentlich Heizen ...den Aufenthaltsraum und das WC ...mehr nicht!!!


    Der Aufnahmeraum, Regie und Vocal booth (ca 100m²) sind in einer "Raum in Raum" Konstruktion mit drei Splitt Klima Geräten und Klimaklasse 3
    Da gibt es keine Wärmebrücken (glaub bis -20c° - +15 in der klasse 3)...wie denn? der Ganze Raum "schwimmt" ... Hab das schon In der SAE gemerkt ...da hast du Probleme im Winter
    nicht zu schwitzten und umzufallen (übertrieben) wenn da 3 Mann im Aufnahmeraum sind (und die hatten kein Trockenbau mit Steinwolle an der Wand) ....
    Heizkosten mach ich mir gar keine Birne.... Strom wird eine Überlegung werden... da wird min. 80-250€ im Monat ...je nach Auslastung (im, Vergleich-->die Sae Leipzig hat 900€ im Monat Strom für ihre Neve VR 80 Ausgegeben--> war aber auch eine Heizung...Hammer)


    Was habe ich gemacht? Es ist mir vollkommen klar, dass ich das Objekt nicht mit Schimmel oder ähnlichen übernehmen werde.
    Was ich eingesehen konnte waren die Schäden reparabel ... (kein Schimmel an der Wand Bzw im Mauerwerk)...ich gehe wirklich
    von einem Dachschaden aus


    Dennoch habe ich heute in einem Ingenieurbüro Angerufen und eine Bauberatung beantragt .... Die Dame ist von der Bauaufsicht und wird das Objekt
    besichtigen und den Bau überwachen... Das Kostet zwar einiges ( 3 Stunden ca. 240€ jede Stunde mehr = 80€) aber da geh ich auf Nummer sicher,
    dann wird dem Vermieter die Nötigen Maßnahmen zugetragen und
    erst dann kommt es zwischen ihm und mir zu einem Vertrag... Bis dahin werden die Deckenkonstruktionen abgenommen und von Vermieter entsorgt....


    Ich finde es nicht richtig gleich die Hände hoch zu reißen und weg zu rennen... wenn das schon 50 Mann vor mir getan haben, dann weiß ich warum das
    Objekt nicht vermietet ist... es Muss einfach nur ein fachgerechter, nachhaltiger weg gefunden werden, die Schäden zu beheben und dafür ist der Grundstein gelegt...


    Grüße KIV


    Ps: Wenn man bis zum Hals in der Sch..... steckt ....wichtig!: nicht den Kopf hängen lassen
    [hr]

    Zitat von Musikus


    Mal ein Tipp vom Bauingeieur: Wenn man nicht sicher sein kann, dass die Feuchteschäden wirklich komplett umfangreich saniert und die Ursachen beseitigt werden, lass die Finger davon!
    Irgendwann wird der Eigentümer da dran gehen müssen, wenn er das Objekt nicht abreißen will. Das ist dann besonders doof, wenn Du da schon aktiv bist.
    Während einer aufwendigen Sanierung kannst Du da gar nichts mehr machen und deine ganzen Investitionen sind für den Ars...
    Solche Schäden, wie Du sie beschreibst, sind mal nicht eben erledigt. Schon gar nicht mit Putz und Farbe. Im schlimmsten Fall hast Du in der Holzkonstruktion des Daches schon einen Hausschwamm drin, der dann sogar meldepflichtig ist.


    Ja das Dach ist meine größte Sorge und das hab ich auch bei der Bauaufsicht angezeigt.. sie wird sich die Balken Anschauen....
    und ich hoffe, das dann auch gehandelt wird

    „Über Musik zu reden ist wie über Architektur zu tanzen.“
    Frank Zappa, US-amerikanischer Komponist und Musiker

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    Wie gesagt die Hochrechnung geht nicht ganz auf...nicht hier...
    Aber dennoch eine gute Idee sich die Laufenden Kosten Mal Aufschlüsseln zu lassen um böse Überraschungen zu vermeiden.... Ich denke aber auch das die Tabledancebar mehr Wasser verbraucht hat... Strom wird auf den Laufenden Monat da auch mehr sein (bin ja nicht jeden Abend dort für 10 Stunden)...genau wie Heizung :wink: aber nachfragen werde ich auf jeden


    ...nur Geduld...was lange werd ..wird gut

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    Zitat von KIvschranz


    Objekt nicht vermietet ist... es Muss einfach nur ein fachgerechter, nachhaltiger weg gefunden werden, die Schäden zu beheben und dafür ist der Grundstein gelegt...


    Ist natürlich richtig, man kann alles sanieren. Ich frage mich halt ein wenig, warum der Eigentümer immens viel Geld da rein stecken sollte - und das wird einen Haufen Geld kosten - wenn er sich sicher sein kann, dass er die Kosten mit solchen Mieten niemals wieder reinholt. Er will ja ggf. auch etwas verdienen und ist kein Sozialamt. :eusa_think:
    Kann dann sein, dass er die Sanierungskosten dann zu Teilen auf die Mieter abwälzt. Aufpassen!!!


    Sich da eine fachliche Begleitung zu holen, macht auf jeden Fall Sinn. Laß Dir aber alles im Detail erklären und Dich nicht mit fachchinesisch abspeisen. Wenn Dir etwas spanisch vorkommt, löcher die Leute so lange bis Du eine Antwort bekommst, die auch eine Bau-Laie versteht.

    Zitat von KIvschranz


    Wie gesagt die Hochrechnung geht nicht ganz auf...nicht hier...
    Aber dennoch eine gute Idee sich die Laufenden Kosten Mal Aufschlüsseln zu lassen um böse Überraschungen zu vermeiden.... Ich denke aber auch das die Tabledancebar mehr Wasser verbraucht hat... Strom wird auf den Laufenden Monat da auch mehr sein (bin ja nicht jeden Abend dort für 10 Stunden)...genau wie Heizung :wink: aber nachfragen werde ich auf jeden


    ...nur Geduld...was lange werd ..wird gut


    Ja das solltest Du auf jeden Fall, obiges war ja nur ein Beispiel das zum nachdenken anregen sollte, denn die Heizung ist ja nicht das einzigste, es kommen mal mindestens noch Grundsteuer, Betriebsstrom für die Heizung, Wasser, Wartung, Hausmeisterkosten, Verwaltungskosten und, und, und, dazu. Bei Gewerbeimmobilien ist das normale Mietrecht nahezu ausgehebelt, da kann fast alles über die Betriebskosten abgerechnet werden. Bei 320.- warm wird da für den Vermieter nicht viel bis gar nichts übrig bleiben und wie Musikus schon schreibt, der VM will was verdienen und ist sicher kein Sozialamt.

    genau so sehe ich das auch! Bis jetzt ist der Mieter auch sehr kommunikativ.... Ehlich gesagt wäre ich sogar bereit einen Teil selber zu tragen (hab eh einen gewissen Renovierungsaufwand eingeplant). Man muss mich ja auch selbst als schwierigen Fall ansehen.... der Makler hat auch nicht schlecht geschaut als ich ihm gesagt habe, dass ich gern 100m² Halle mit klo für 300€ brauche und das, das Objekt im Renovierungsbedürftigen Zustand sein darf. Ich gehe dabei auch lieber das Risiko ein einmalig z.b 5000€ hin zulegen, als das mir die Miete erhöht wird, weil ich ja schon auf sehr lange zeit plane 10-15 Jahre...und eine Mieterhöhung von 100€ wären auf 10 Jahre = 12000€ und wer weiß schon wie es einem in 10 Jahren geht... deswegen will ich der Mieterhöhung so gut es geht aus dem weg gehen... auch wenn das heißt das, dass einmalig höhere Investitionen bedeutet....


    Mh eigentlich wollt ich alles 100% Save und nun kommt doch mal wieder diese Unsicherheiten :wink: ... aber noch, ist nichts unterschrieben

    „Über Musik zu reden ist wie über Architektur zu tanzen.“
    Frank Zappa, US-amerikanischer Komponist und Musiker

    Hab bei Thomann mal eine Preisanfrage gemacht...
    Danach hab ich mich einfach um entschieden,
    weil für das Geld bekommt man
    wirklich einfach nur sehr viel Ams Neve...


    Und sie ist Preislich wirklich Greifbar...gut andere haben einen Audi A5 mit Vollausstattung ... Ich eine Neve Genesys *freu*


    * 24+9 moving faders for analogue or DAW control
    * 24x digitally controllable/recallable, analogue Neve 88R-style, 4-band EQ
    * 8x digitally controllable/recallable, analogue Neve Dynamics
    * Encore Automation
    * Total Recall software
    * Console stand
    *24 Channel 1073 transformer


    [Blockierte Grafik: http://ams-neve.com/sites/amsneve/files/images/products/genesys/gallery/nevegenesysg481750x1100.jpg]

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    Frank Zappa, US-amerikanischer Komponist und Musiker

    Naja... schon ein wenig mehr...


    Klar klingt das erst einmal teuer, aber man muss auch sehen was man dafür bekommt.
    Es ist Ungefähr so als würde man sich einen Ferrari für 70000€ Kaufen...klar 70000€ sind sehr viel Geld ..aber für einen Ferrari ist es sehr günstig



    1. Inline-Pult
    2. 24 x 1073 Vorverstärker
    3.24* analoge Neve 88R-style, 4-band EQ
    4. 8* digitally controllable/recallable, analogue Neve Dynamics
    5. 24*Motor -Fader
    6. DAW Controller
    7. VGA anschluss (Monitor für Plugins und total Recall
    8. 2xCue Mixes
    9. Monitor Controller (5.1 Monitoring)
    10 Talkback co


    und und und.....
    Alles insgesamt betrachtet, könnte man es sogar als Schnäppchen bezeichnen....


    Dabei verlieren Neve Geräte über die Jahre relativ wenig an wert und sind
    im Audiosignalweg komplett diskret aufgebaut-- <---was für Nachhaltigkeit sorgt


    Für den siderack sind derzeit angedacht:
    Thermionic Culture Culture Vulture Ltd. Edition
    Empirical Labs EL8X-S Distressor
    Waves PuigChild
    Lexicon PCM96
    Aphex Exciter
    Millennia STT-1
    Aphex Channel


    Ich denke das sind alles Geräte die ordentlich Charakter haben.Alles was "cleanen sound" ausmacht, wird in der Daw oder
    notfalls mit der Universal Audio UAD-2 Octo Ultimate 2 gemacht


    Ich denke dann bin ich sehr gut mit dabei...


    Abhöre bin ich mir noch nicht sicher aber ich schwanke zwischen
    Genelec 8260 APM
    und KS Digital C-120 Coax


    Ich weis alles sehr teuer aber bis jetzt haut es eigentlich hin mit dem Budget...
    Natürlich kann sich alles nochmal ändern...ist schließlich auf 2-3 Jahre geplant
    und manchmal weis man ja nicht einmal was Morgen kommt :wink:

    „Über Musik zu reden ist wie über Architektur zu tanzen.“
    Frank Zappa, US-amerikanischer Komponist und Musiker

    Einmal editiert, zuletzt von KIvschranz ()

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